Tổng kết TTBĐS 2015 (Kỳ III): Bùng nổ nguồn cung căn hộ cao cấp, giá BĐS dò đáy

Có thể nói năm 2015 là thời điểm đánh dấu sự hồi phục ngoạn mục của thị trường căn hộ từ dưới đáy khủng hoảng. Hơn nữa, thị trường BĐS đã thoát khỏi tâm điểm “hố đen”với sự trở mình mạnh mẽ của phân khúc căn hộ cao cấp. Giao dịch trên thị trường tăng mạnh và luôn duy trì ở mức ổn định, thị trường đã chính thức kết thúc giai đoạn tích tụ và xì hơi bong bóng.

Căn hộ cao cấp trỗi dậy

Tại Hội thảo về BĐS lớn nhất năm do Batdongsan.com.vn tổ chức, các chuyên gia khách mời đều có chung quan điểm, thị trường BĐS năm 2015 đang trên đà phục hồi tốt nhất. Các Luật và chính sách mới đây dành riêng cho thị trường BĐS có những quy định chặt chẽ hơn, với những điều khoản mở rộng hơn cho doanh nghiệp như gói 30.000 tỷ, Luật nhà ở sửa đổi trong đó có việc cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam đã tạo đột biến lớn cho thị trường, giúp thị trường vượt qua giai đoạn khủng hoảng 2008 – 2013 và phục hồi ngoạn mục. 

Còn theo báo cáo hàng tháng của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), trong năm 2015, thị trường luôn giữ được nhịp giao dịch khá ổn định. Cụ thể, trung bình mỗi tháng Hà Nội và Tp.HCM có khoảng 1400 và 1900 giao dịch thực hiện thành công. Tính trên bình diện cả nước thì đến tháng 11/2015 đã có hơn 35.000 giao dịch mua bán được thực hiện, đến thời điểm đầu tháng 12, Hà Nội đạt gần 18.000 giao dịch, tăng khoảng 80% so với cùng kỳ, Tp.HCM đạt khoảng 17.500 giao dịch, tăng khoảng 92%. Riêng tháng 12, theo kết quả khảo sát của Batdongsan.com.vn, lượng giao dịch có phần chững lại khoảng 5% – 15% so với 3 quý đầu năm nhưng vẫn không gây ảnh hưởng nhiều tới tỷ lệ giao dịch trung bình của cả năm.

Phân khúc căn hộ cao cấp có sự trỗi dậy mạnh mẽ trong năm 2015. Ảnh: Viestock

Điểm nổi bật của thị trường BĐS 2015 là sự trỗi dậy mạnh mẽ của phân khúc căn hộ cao cấp với sự bùng nổ cả về nguồn cung và lượng giao dịch. Đến thời điểm này, lượng căn hộ cao cấp đang chiếm khoảng 1/3 tổng nguồn cung toàn thị trường, cao nhất trong vòng 3 năm qua. Lượng nguồn cung khổng lồ này chủ yếu đến từ các dự án quy mô lớn như Vinhomes Central Park (10.000 căn), Goldmark City (5.000 căn), Masteri Thảo Điền 3.000 căn, Park Hill khoảng trên 4.000 căn, The Sun Avenue (1.860 căn), Imperia Garden (1.600 căn)…

Theo một thống kê của VnRea vào cuối tháng 12/2015, trong quý IV, số căn hộ cao cấp đã tăng gấp 3 lần so với quý III cùng năm, tỷ lệ giao dịch chiếm khoảng 22% tổng số giao dịch, tăng 16% so với năm 2013 và 4% so với năm 2014. Mặc dù lượng  mở bán căn hộ cao cấp được đưa ra thị trường tăng gấp nhiều lần so với năm trước nhưng phân khúc này vẫn đạt được sức mua tốt trong cả năm 2015. Điều này làm cho nguồn cung khan hiếm cục bộ trong khu vực nội đô, giá giao dịch thứ cấp ở một số dự án lớn cũng tăng lên đáng kể, khoảng 10% so với năm 2014.

Lý giải cho sự tăng trưởng của phân khúc căn hộ cao cấp, các chuyên gia cho rằng, kinh tế ổn định, thị trường BĐS hồi phục với sự quan tâm trở lại ngày càng đông đảo của người mua và giới đầu tư là nguyên nhân chính thúc đẩy các chủ đầu tư triển khai dòng sản phẩm này. Một yếu tố không kém phần quan trọng khác là biên lợi nhuận của phân khúc căn hộ cao cấp cũng hấp dẫn hơn hẳn so với các dòng sản phẩm khác.

Trong khi nguồn cung căn hộ cao cấp ồ ạt đổ bộ thị trường thì 2015 lại là năm “giảm nhiệt” của phân khúc căn hộ giá rẻ và tầm trung bởi sự thiếu vắng các dự án mới. Dù vẫn là phân khúc được đánh giá có thanh khoản tốt nhất, chiếm đa số nguồn cầu của toàn thị trường nhưng dòng sản phẩm này không còn được các doanh nghiệp mặn mà đầu tư như năm 2014 do lợi nhuận đầu tư thấp, quỹ đất hạn chế trong khi các thủ tục thì phức tạp và phiền hà. Trong khi đó, các dự án đã và đang hoàn thiện đưa vào sử dụng lại liên tiếp dính vào các vụ kiện cáo, tranh chấp, đặc biệt là các sự cố liên quan đến hỏa hoạn khiến cho lòng tin của nhiều thượng đế vào các sản phẩm chung cư giá rẻ giảm sút. Điều này hoàn toàn trái ngược với nhu cầu nhà ở giá rẻ - trung bình vẫn đang tiếp tục gia tăng do Việt Nam có dân số trẻ và tốc độ đô thị hóa rất nhanh. Sự chênh lệch cung - cầu quá xa của phân khúc này khiến nguồn cung tốt trở nên khan hiếm hơn bao giờ hết. Vì thế, các chuyên gia vẫn cho rằng, phân khúc căn hộ trung bình sẽ tiếp tục chiếm giữ sức mua cao nhất trong các năm tới đây. Bài toán cho thị trường là phải đáp ứng nguồn hàng tốt, giá cả cân bằng với thu nhập.

Giá BĐS đã ngừng giảm và dò đáy

Thực tế cho thấy, thị trường BĐS đã thực sự hồi phục từ nửa cuối năm 2014. Đến nửa cuối năm 2015, sau chu kỳ phục hồi kéo dài, diễn biến thị trường chứng tỏ giá BĐS đã ở vùng đáy. Các chủ đầu tư đều cho rằng không thể giảm giá thêm được nữa. Chính động thái này cũng góp phần chấm dứt thời kỳ chờ giảm giá và “án binh” của người mua. Giới đầu tư chính thức đổ bộ vào thị trường bằng việc xuống tiền săn dự án tốt và luôn trong tư thế nhào vào thị trường bất cứ khi nào. Sức mua quay lại cộng với nhiều chính sách, thể chế mới dần có hiệu lực kéo giao dịch nhà ở Tp. HCM và Hà Nội từ năm 2014 đến nay liên tục tăng. 

Trong năm 2015, giá BĐS liên tục tăng, chấm dứt giai đoạn giảm giá. Ảnh: baodatviet

Như một quy luật phát triển tất yếu, khi cầu tăng, cung tăng thì giá bán cũng sẽ có sự điều chỉnh. Trong năm qua, các dự án có lợi thế về hạ tầng, tiện ích đều có điều chỉnh giá bán. Khảo sát của Batdongsan.com.vn tại nhiều sàn giao dịch lớn trong cả nước cho thấy, trung bình mỗi đợt mở bán tại các dự án, giá bán đều tăng ít nhất 5 - 10% qua từng đợt. Một số dự án ở Hà Nội, nhất là những dự án ở khu trung tâm có mức tăng cao nhất, từ 9%. So với Hà Nội, thị trường Tp.HCM có sự biến động giá mạnh hơn nhưng cũng tùy từng khu vực. Trong đó, đáng chú ý là các dự án ở khu Đông, khu Tây với mức tăng phổ biến từ 17 triệu/m2 lên 22-23 triệu/m2. Nhiều dự án điều chỉnh tăng thêm 20 - 35% so với năm 2014. 

Giá bán thứ cấp trên thị trường cũng biến động liên tục, tuy một vài thời điểm giá có chững lại nhưng hầu như không có động thái giảm trên toàn thị trường. Giá bán thứ cấp luôn cao hơn 6 -10% so với giá bán sơ cấp từ chủ đầu tư. Thậm chí đã bắt đầu xuất hiện tình trạng nhà đầu tư xếp hàng tranh mua tại nhiều dự án và tình trạng giá chênh cũng xảy ra ở không ít dự án cao cấp tại Hà Nội và Tp.HCM. Tuy nhiên, hoạt động giao dịch thứ cấp chỉ sôi động ở các dự án tốt.

Việc nhà đầu tư ồ ạt quay trở lại cùng với động thái tăng giá liên tục của nhiều dự án khiến giới quan sát lo ngại nguy cơ vỡ trận và tình trạng bong bóng BĐS tái xuất. Đối với vấn đề này, tại Hội thảo Dự báo xu hướng thị trường BĐS 2016 do Batdongsan.com.vn tổ chức, GS.TS Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đã nhận định: “Không có lý do gì phải lo tới bong bóng BĐS ít nhất là trong vòng 3-4 năm tới khi mà giá nhà ở đang rất ổn định, nhà đầu tư nhỏ lẻ chưa quyết định bỏ vốn vào đầu tư. Hơn nữa, thị trường BĐS đã kết thúc giai đoạn tích tụ bong bóng và xì hơi bong bóng”.

Trước các diễn biến thuận lợi của thị trường BĐS 2015, trao đổi với Batdongsan.com.vn về xu hướng thị trường BĐS trong năm tới, ông Phạm Lâm – TGĐ Công ty BĐS Danh Khôi Á Châu nhận định: “Năm 2015 được xem là một năm thị trường hoạt động tương đối ổn định và diễn biến ổn định vẫn sẽ duy trì trong năm 2016. Thị trường không chỉ ổn định về nguồn cung, giá bán mà cả về nguồn cầu. Chính vì vậy, các doanh nghiệp cần định hướng phát triển mang tính bền vững, ổn định, đi theo xu hướng lâu dài, tránh chạy đua theo các con số. Nhà đầu tư cũng nên sáng suốt trong lựa chọn phân khúc BĐS và dự án để xuống tiền đầu tư. Các dự án có lợi thế đón đầu hạ tầng, pháp lý minh bạch và giá bán hợp lý vẫn sẽ tiếp tục là sản phẩm được săn đón trong năm tới”.