Cạm bẫy sau ánh hào quang

Mức lãi cam kết cho người dùng tối thiểu 10 - 15%/năm (nhất định trong 10 năm) của một số công trình bất động sản nghỉ dưỡng, căn hộ - khách sạn (condotel) đang thú vị sự quan tâm của giới trung lưu thành thị. Bên cạnh trị giá đầu tư được bảo đảm bằng BĐS, không ít người siêu lòng với mức lợi nhuận cao hơn lợi nhuận suất nhà băng khi bỏ tiền đầu cơ vào thị phần bất động sản này.

Dĩ nhiên, trong khuôn khổ buổi tọa đàm “Thời cơ và không may khi đầu cơ vào bất động sản nghỉ ngơi” được doanh nghiệp tại Hà Nội mới đây, các nhà điều hành đất đai và thị trường BĐS đã liệt kê những điểm yếu “chết người” đối với chủ đầu tư khi tham gia phân khúc đầu cơ lôi cuốn này.

Đầu tư BĐS nghỉ ngơi tiềm ẩn phổ biến không may về pháp lý

Trước tiên, khi bỏ tiền đầu cơ vào BĐS nghỉ ngơi, người mua cần lưu ý khó tính chất của dự án BĐS được chào thuê/bán. Giả dụ đó là dự án được Nhà nước giao đất thu tiền sử dụng đất 1 lần được quy hoạch khiến nhà đất, thì người dùng sẽ được cấp sổ đỏ. Giả dụ đó là dự án thuê đất trả tiền hằng năm, quy hoạch là đất thương nghiệp - phục vụ, thì người dùng chỉ có quyền buôn bán trên phần của nả gắn liền với đất (sổ hồng).

Bà Hoàng Thị Vân Anh, Vụ trưởng Vụ Chính sách và Pháp dè bỉu (Tổng cục Điều hành đất đai, Bộ Khoáng sản - Môi trường) cho biết, có trường thích hợp chủ đầu tư gom đất nông nghiệp của người địa phương rồi chuyển đổi mục đích dùng đất làm công trình. Với những dự án này, rủi ro cho người mua rất cao, nếu biển sơ pháp lý lập lờ, việc chuyển đổi mục đích dùng đất không chiến thắng, BĐS đó không được thừa nhận và quy định bảo vệ. Câu chuyện tại Dự án Điền Viên Thôn (quận Ba Vì, TP. HN) là một điển hình.

Theo bà Vân Anh, trường hợp chủ đầu tư được giao đất hoặc thuê đất của Nhà nước làm cho dự án thì cũng cần phân biệt rõ là thuê đất trả tiền hằng năm hay giao đất nộp tiền sử dụng đất 1 lần. Với trường phù hợp thuê đất thanh toán hằng năm, chủ đầu tư không có quyền chuyển quyền dùng đất, nghĩa là khách hàng không có sổ đỏ.

“Việc sử dụng đất để thực hiện các công trình BĐS nghỉ ngơi phải căn cứ vào quy hoạch, ý tưởnrg sử dụng đất. Căn cứ vào quy hoạch, ý tưởnrg sử dụng đất đã được phê phê chuẩn, UBND cấp có thẩm quyền mới được cho thuê đất để chấp hành công trình. Khách hàng có sổ đỏ hay không có sổ đỏ phụ thuộc vào nhân tố này”, bà Vân Anh nói.

Các chuyên gia cũng khuyến cáo, trong trường phù hợp chuyển nhượng công trình, người mua cần phải nắm bắt rõ chuyển nhượng ở đây là chuyển nhượng một phần công trình, có nghĩa là tậu - bán một căn nhà. Vấn đề 49, Luật Buôn bán BĐS luật pháp, bên kiếm được chuyển nhượng phải phục vụ đủ các yếu tố kiện để được làm chủ đầu tư dự án. “Việc chuyển nhượng 1 phần công trình còn phải được tổ chức nhà nước có thẩm quyền chuẩn y (Nhân tố 50); lớp lang thủ tục chuyển nhượng một phần dự án theo luật pháp tại Điều 51”.

Theo luật sư Nguyễn Hưng Quang đãng (Văn phòng Luật sư Nguyễn Hưng Quang và cộng sự), điều sổ đỏ cho các công trình vi la nghỉ ngơi, căn hộ ngao du tương đối phức hợp do tính đa dạng của các công trình. Nếu không có sổ đỏ như thỏa thuận ban sơ hoặc sổ đỏ cấp sai sẽ dẫn đến giao dịch dân sự vô hiệu. Trong những trường hợp này, người mua có thể yêu cầu bên bán hoàn lại tiền, hoặc căn cứ vào thích hợp đồng để đòi hỏi tiếp tục và bên bán phải đền bù.

Khi nhập cuộc đầu cơ tham gia một bất động sản mang tính thương mại như với căn hộ nơi nghỉ ngơi hay vi la nghỉ ngơi, thay vì chỉ ân cần đến sổ đỏ, một phù hợp đồng có kiến tạo tốt với các quy định bí mật kẽ về pháp lý, phục vụ… sẽ giúp đảm bảo quyền lợi cho người mua”,  trạng sư Nguyễn Hưng Quang quẻ nói.

Xem nhiều hơn: phần mềm làm video ảnh cho điện thoại